Классический вопрос планирования — его задают каждый день и чаще всего отвечают неверно. Реалистичное правило для Берлина: 8–12 м² на рабочее место в пересчёте на весь офис, включая переговорные, кухню и проходы.
Быстрые цифры по размеру команды
5 человек ≈ 45–60 м² · 10 человек ≈ 90–120 м² · 20 человек ≈ 180–240 м² · 50 человек ≈ 450–600 м². Открытая планировка идёт по нижней границе, кабинетная — по верхней; добавьте ~10%, если регулярно принимаете клиентов.
Сколько это стоит в Берлине?
При текущей медиане около 26 €/м² в месяц по нашим объявлениям офис на десять человек площадью 100 м² обходится примерно в 2 600 € в месяц плюс эксплуатационные расходы — заметно меньше в районах Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, Темпельхоф-Шёнеберг, Лихтенберг и больше в Митте, у Potsdamer Platz.
Не забудьте запас на рост
План найма +20% в год означает, что подобранный сегодня размер через полтора года окажется неверным. Либо закладывайте запас сразу, либо выбирайте здание с возможностью расширения — оба фильтра работают в берлинском поиске RentOfficeToday.
Что требуют немецкие правила по рабочим местам
Немецкое правило ASR A1.2 задаёт минимум 8 м² на комнату с одним рабочим местом и ещё по 6 м² на каждое следующее — это чистая площадь, без проходов. Для реалистичного планирования закладывайте 8–10 м² на человека в пересчёте на весь офис, включая кухню, переговорные и коридоры.
Как планировка меняет цифру
Открытая планировка идёт по нижней границе диапазона, кабинетная — по верхней. Командам, которые много созваниваются по видео, нужны ещё и телефонные кабины: проверенное соотношение — одна кабина на шесть-восемь рабочих мест. Гибридные команды с общими столами обходятся 0,6–0,8 стола на человека, и это заметно экономит площадь.
Разбор для команды из двенадцати человек
Двенадцать человек, классическая планировка: 12 × 9 м² ≈ 110 м². Добавьте переговорную на шесть человек (около 15 м²) и кухню (10 м²) — примерно 135 м². При медианной базовой ставке 27 €/м² это около 3 650 € в месяц плюс эксплуатационные расходы.
Заложите запас на рост
Если ожидаете рост штата на 20% в год, берите на 15–20% больше площади, чем нужно сегодня, либо выбирайте здание с опцией расширения. Оба параметра фильтруются в берлинском поиске: среди 173 зданий с 2026 лотами часто находятся два соседних помещения в одном здании — самый дешёвый способ вырасти позже.