Büroangebote nennen die Kaltmiete — die nackte Miete. Bevor Sie in Berlin unterschreiben, sollten Sie wissen, was obendrauf kommt: Der Unterschied zwischen kalt und warm entscheidet über Ihr echtes Budget.
Was zählt zu den Nebenkosten?
Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Reinigung, Wartung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Verwaltung. In Berliner Bürohäusern kommen damit typischerweise 3,50–5,50 €/m² im Monat hinzu.
Was läuft oft separat?
Eigener Strom, Internet, Stellplätze und teils Kühlung. Die Ausnahme sind Serviced Offices: Ein All-inclusive-Preis deckt alles — deshalb gehört beim Vergleich mit dem klassischen Vertrag immer die Warmmiete auf den Tisch.
Die 19 % obendrauf
Gewerbemieten tragen Umsatzsteuer, wenn der Vermieter optiert hat — für vorsteuerabzugsberechtigte Mieter neutral, für andere (Ärzte, manche Fonds) ein echter Kostenpunkt. Jedes RentOfficeToday-Angebot in Berlin zeigt den Quadratmeterpreis — so steht die volle Rechnung vor der Besichtigung.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Median von 26 € pro m² Kaltmiete bedeuten 3–5 € Nebenkosten einen Aufschlag von rund 12–19 %. Für eine typische Fläche von 89 m² sind das etwa 270 bis 450 € zusätzlich im Monat. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer über die Warmmiete — sonst weichen Budget und Rechnung deutlich voneinander ab.
Woraus sich die Nebenkosten zusammensetzen
- Heizung und Warmwasser — der größte Einzelposten, stark vom Baujahr abhängig.
- Strom für Allgemeinflächen, Aufzug, Lüftung und Klimatisierung.
- Reinigung von Treppenhaus, Sanitär und Außenanlagen.
- Wartung von Aufzug, Brandschutz und Lüftungstechnik.
- Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hausverwaltung.
- Winterdienst, Müllentsorgung, teils Sicherheitsdienst.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Verlangen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung — sie zeigt die tatsächlichen, nicht die geschätzten Kosten. Achten Sie darauf, ob die Vorauszahlung realistisch kalkuliert ist: zu niedrig angesetzte Beträge führen zu einer unangenehmen Nachzahlung. Klären Sie außerdem den Verteilerschlüssel, meist nach Quadratmetern.
Wann abgerechnet wird
Die Abrechnung kommt in der Regel einmal jährlich, oft mit mehreren Monaten Verzug. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerbemietrecht keine starre Ausschlussfrist — vertraglich sollte dennoch eine Frist vereinbart sein, sonst drohen Nachforderungen für weit zurückliegende Zeiträume.
Die Gesamtrechnung im Blick
Rechnen Sie realistisch: Kaltmiete plus 3,50–5,50 €/m² Nebenkosten plus eigener Strom und Internet. Bei einer Median-Kaltmiete von 27 €/m² in Berlin landen Sie warm bei grob 32 €/m². Serviced Offices nennen dagegen einen Komplettpreis — beim Vergleich beider Modelle immer die Warmmiete gegenüberstellen.